Les meublés touristiques occupent désormais une part visible du parc immobilier urbain et transforment la vie de quartier dans de nombreuses villes. La loi du 19 novembre 2024, appliquée depuis le 1er janvier 2025, a instauré des obligations nouvelles qui modifient les pratiques des propriétaires, des copropriétés et des municipalités.
Les changements portent sur la déclaration, le diagnostic énergétique, la fiscalité et le pouvoir réglementaire des maires, avec des échéances précises à respecter avant 2026 pour éviter des sanctions. Ces mesures cherchent à rééquilibrer l’accès au logement tout en poussant à la rénovation énergétique.
Les principales règles
Déclaration obligatoire
Avant le 20 mai 2026, tout meublé touristique doit être enregistré via un téléservice national. La déclaration impose la fourniture de justificatifs, par exemple un avis d’imposition à l’adresse du logement ou d’autres documents prouvant la résidence principale.
Diagnostic énergétique
Depuis le 1er janvier 2025, un DPE est requis pour chaque meublé touristique afin d’évaluer sa performance énergétique. Ce diagnostic vise à identifier des travaux prioritaires et à limiter la mise en location de logements très énergivores.
Modifications fiscales
La réforme fiscale change profondément le traitement des revenus issus des meublés touristiques. L’abattement forfaitaire des meublés non classés est réduit, et le passage au régime réel devient fréquent quand les seuils sont dépassés.
Pouvoirs des maires
Les maires peuvent désormais adopter des mesures locales plus contraignantes pour encadrer les locations touristiques. Ces prérogatives permettent des interdictions ou des limites de jours de location pour protéger le marché locatif local.
Copropriété et règlement
Un copropriétaire déclaré comme loueur de meublés de tourisme devra informer le syndic et les règles de copropriété peuvent être modifiées. Le vote à la majorité qualifiée (2/3) pourra suffire pour interdire la location touristique, là où l’unanimité était parfois requise.
| Date | Obligation |
|---|---|
| 1er janvier 2025 | DPE obligatoire pour tous les meublés touristiques |
| 20 mai 2026 | Déclaration via téléservice national |
Conséquences fiscales détaillées
Seuils et abattements
L’abattement forfaitaire est passé de 50 % à 30 % pour les meublés non classés, et le plafond applicable est descendu de 77 700 € à 15 000 € de revenus locatifs annuels. Ces chiffres obligent beaucoup de propriétaires à revoir leur stratégie fiscale.
| Élément | Avant | Après |
|---|---|---|
| Abattement forfaitaire | 50 % | 30 % |
| Plafond revenu locatif | 77 700 € | 15 000 € |
Passage au régime réel
Lorsque les revenus dépassent les nouveaux seuils, le propriétaire doit opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien. Ce régime peut réduire l’impôt net mais nécessite une comptabilité plus rigoureuse et souvent l’aide d’un expert-comptable.
Pour les propriétaires
- Organisation administrative : préparation des pièces justificatives et enregistrement au téléservice.
- Travaux énergétiques : réalisation d’un DPE conduit souvent à des travaux d’isolation ou de remplacement des systèmes de chauffage.
- Impact fiscal : évaluation du basculement possible vers le régime réel et consultation d’un conseiller fiscal.
En pratique, un propriétaire d’un T2 loué 18 000 € par an pourrait se retrouver contraint au régime réel alors qu’il bénéficiait auparavant de l’abattement forfaitaire. La simulation fiscale avant travaux et avant déclaration est devenue indispensable.
Pour les locataires et le marché
- Qualité du séjour : l’application du DPE tend à améliorer le confort thermique et la consommation d’énergie.
- Disponibilité des logements : la régulation locale peut augmenter l’offre de logements longue durée, en particulier dans les centres-villes tendus.
Ces mesures visent aussi à réduire les nuisances liées aux rotations fréquentes et à renforcer la mixité sociale dans les quartiers.
Fait : selon les sources publiques, la réduction du plafond à 15 000 € concerne désormais la majorité des petits bailleurs qui gardaient jusque-là un régime simple.
Étude de cas
Dans une ville de taille moyenne, un propriétaire exploitant deux appartements en meublé touristique a vu ses revenus cumulés de 24 000 € par an dépasser le nouveau plafond. Il a dû lancer une comptabilité au régime réel et planifier 6 000 € de travaux pour améliorer la performance énergétique.
Résultat : sur trois ans, les économies d’énergie ont réduit les charges d’exploitation de 18 % et l’amortissement comptable a limité l’assiette imposable, mais l’effort initial en trésorerie a été significatif.
Que faire dès maintenant
Vérifier si votre logement entre dans la catégorie des meublés touristiques et préparer les justificatifs pour la déclaration avant la date butoir. Prendre rendez-vous pour un DPE et demander plusieurs devis pour les travaux prioritaires.
Consulter un expert-comptable si vos revenus locatifs s’approchent ou dépassent 15 000 € par an, afin de simuler le passage au régime réel et d’optimiser les dépenses déductibles.
Ce que cela change
Les nouvelles règles recentrent l’activité des meublés touristiques vers une pratique plus régulée et plus durable, avec des contraintes administratives et fiscales accrues. Les propriétaires doivent désormais combiner conformité documentaire, adaptation fiscale et investissements énergétiques pour rester compétitifs.
À court terme, ces mesures devraient améliorer la qualité des hébergements et contribuer à la remise sur le marché de certains logements pour la location longue durée. Il reste cependant nécessaire de suivre l’évolution des pratiques locales et des décisions de copropriété pour anticiper les impacts concrets.
FAQ
Depuis le 1er janvier 2025, tout meublé touristique doit avoir un DPE et doit être déclaré via un téléservice national avant le 20 mai 2026. La réforme modifie aussi la fiscalité et renforce les pouvoirs locaux.
Oui, la déclaration est obligatoire via le téléservice national avant le 20 mai 2026. Il faut fournir des justificatifs tels qu’un avis d’imposition à l’adresse du logement ou d’autres documents prouvant la résidence principale.
Oui : le diagnostic de performance énergétique est exigé depuis le 1er janvier 2025 pour tout meublé touristique afin d’évaluer la performance, prioriser les travaux et limiter la mise en location des logements très énergivores.
L’abattement forfaitaire est réduit de 50% à 30% et le plafond des revenus passe à 15 000 € par an, ce qui pousse de nombreux propriétaires au régime réel, avec comptabilité stricte et possibilité d’amortissements.
Oui. Les maires disposent de nouveaux pouvoirs pour limiter ou interdire les locations touristiques (par nombre de jours ou zonage), et une majorité qualifiée en copropriété pourra suffire pour restreindre cette activité.
